突发,梅姨脱欧方案惨败,英政局剧烈震荡期,房产投资注意什么？

据英国BBC等突发消息，在英国国家议会于伦敦当地时间1月15日傍晚开始的脱欧协议投票中，432：202票大比分否决了现任首相特蕾莎·梅与欧盟之间达成的脱欧协议。

脱欧相关：

在今天的议会投票前，下议院在2年内就脱欧协议进行了整整8天的辩论。

总计381名议员，发表了425次演讲：

198-Conservative speeches

166-Labour speeches

32-SNP

12-Lib Dem

9-DUP

1-Green

4-Plaid Cymru

3-Independent

经过了如此多的努力，英国人还是把自己逼到了“绝境”，但是谁知道绝处不能逢生呢？

此时英国人的经典名言“KEEP CALM AND CARRY ON”显得格外应景。

冷静之后跟小编一起看看，梅姨惨败后英国人还有哪些选择？

无协议脱欧》》》

如果没有任何情况发生，那么3月29日以后英国将以无协议的形式离开欧盟。这也是最“痛快”的一种结果，而且英国还能省掉一笔不菲的离婚费。

重新谈判》》》

走到这一步的重新谈判，就不是对现有协议的微调了，而是一个比较完整的重新谈判，因此一定会延迟脱欧。

为此英国必须向欧盟提出延期脱欧，如果欧盟27成员国通过了英国的申请，一切才能进行下去。

大选》》》

对于特蕾莎·梅来说，摆脱僵局的最佳方法就是提前大选。当然，她并没有权利直接要求大选。不过她可以像2017年一样，要求国会议员根据“固定议定议会法”的条款投票支持提前大选。但是这要求得到三分之二议员的同意，同时需要25个工作日进行准备。

同样的，如果英国方面想要提前大选，依旧需要延迟脱欧。

发起不信任投票》》》

投票结果公布后，在野党动议对梅姨保守党政府进行不信任投票。

如果发起不信任投票，同样有多种可能的结果。基本任何一个政府赢得投票，都会对应到不同的脱欧政策。实际结果和直接“大选”的结果接近。

全民公投》》》

如果再来一次全民公投，基本意味着必须要延迟脱欧了。因为根本来不及在3月29日前举行第二次公投。

而且是否可以再次公投，也不是简单就能决定的。还需要通过一项名为Political Parties, Elections and Referendums Act 2000的立法，来确定公投规则和谁有权投票。而且，真正关键的问题是，要就什么问题进行公投呢？

英镑汇率继续波动

脱欧公投至今，英镑汇率一直与脱欧结果、脱欧谈判进度紧密相连。回顾2年前，公投结果公布当天，英镑汇率瞬时下跌超过10%。随着谈判的进行，只要市场中稍微出现一点利好，英镑汇率也迅速反弹。这一规律已经在过去2年中多次得以印证。

2008年以来英镑对美元汇率表现

房价将怎样变化？

国家统计局(ONS)的最新数据显示，过去2年里房价的月度增幅逐月下滑。虽然ONS的数据会有6周的滞后，但它普遍被认为是最准确的。

截至2018年10月的过去1年中，伦敦房价下滑了0.31%。伦敦的平均房价为£473,609。

Rightmove于去年12月公布的数据显示，要价的下滑可能导致今年3月前房价年涨幅的实际下滑。房产投资顾问Henry Pryor认为，2019年伦敦的房价将出现4%的下滑。而第一太平戴维斯和Strutt & Parker均预计为2%。 

针对2019年的市场走势，Rics预测全英的房价增幅将陷入停滞，但供不应求的现状不会让房价下跌。

房屋经纪公司Jackson-Stops预测2019年的房价平均涨幅为1%。“带有惩罚性的印花税水平以及政治和经济方面持续的不确定性已经影响了2018年的房产市场表现，而且这种影响将持续，直到英国全面适应了脱欧谈判所带来的影响。”

Halifax最新指数显示，尽管脱欧混乱进一步升级，但去年12月传统淡季英国房价还是呈现了2.2%的增幅，扭转了11月份1.2%的下跌形势。甚至成为2018年全年内涨幅最大的一个月。此前的9-11月期间，全英房价一度呈现历史地位的增长速率。

租金怎样变化？

额外印花税和市场监管已经影响了英国的“买房出租”市场，2016年以来已经有数千名房东离开市场。

Strutt & Parker表示，尽管新的供应被抑制，买房出租市场看起来相对稳定，但是缺少可出租房产的事实推高了租金，2019年将维持这一趋势。

伦敦租赁市场更是突出，过去多年来一直保持稳定上涨的节奏。

第一太平戴维斯预计，到2023年伦敦租客将面临15.9%的租金上涨，而同一时期内房价的增长为4.5%。

私人房东的房租会受到工资涨幅和可负担性的限制。

随着租赁变得越来越普遍，英国的住房市场也在发生根本性的结构变化。

脱欧的不确定性，买房需要的大笔首付，谨慎的贷款以及印花税成本意味着人们更难拥有属于自己的房子，而将继续租房生活。

在今年3月的脱欧谈判期限结束后，未来5年雇员薪资的增幅预计为16%。将薪资增长与额外需求一并考虑，将拉高租金。

未来5年租金增长最快的地区预测

面对未来的不确定性，房产投资者应如何应对？

脱欧谈判不是主导楼市的唯一因素

过去2年，英国楼市一直处在价格调整期，对于英国国内市场而言最直接的表现有：无价无市、本地买家持币观望；不是迫于财务压力的业主，不会急着卖房；急需买房子的人很难找到合适的房子、按揭贷款过于严格贷不到足够款；等等。

事实上，脱欧带来的不确定性仅仅是伦敦市场中需要关注的一个因素。

不断压缩的可负担性、针对富人的税收变化、2年内的2次大选、脱欧公投带来的不确定性，众多因素叠加在一起加剧了伦敦的泡沫，导致伦敦核心区的房产价格下挫近15%。

另外一方面，长期贷款产品、针对首次购房者的“帮助买”(Help to Buy)计划，市场中缺乏库存，新增人口的需求等等因素都抑制了伦敦房价的下滑。

住宅市场供不应求局面难改

众所周知，决定房价走势最关键的要素是供需关系。

(常住人口897万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万，供应量严重短缺)

英国房地产长期的供不应求局面并不会因为脱离欧盟生巨大变化，因此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的。

首先是，受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，大伦敦市场的严重供不应求的基本面不会改变。

Resolution Foundation的最新数据显示，英格兰地区每1000个家庭中只有825套住房，再次凸显了住房危机的严重程度。住房存量和家庭单位之间的比值达到了1991年以来的最低值，目前的比值意味着至少100万套住房缺口。

中央政府的社区和地方事务部(DCLG)2016年底的一个专项统计报告显示，在未来25年里，大伦敦市的住房短缺数字将高达625,000套。

(英国尤其是伦敦地区住房短缺量逐年增加，而且供应短缺的局面受多重因素影响短期内很难解决)

第二，目前伦敦拥有890万居民，且这一数字还在不断增长。因此这也成为伦敦住房市场的持续性压力。

2017-2027年人口增长率最高的10个行政区

最后，国际资本逢低抄底，对伦敦资产的追捧，也将刺激伦敦房价的上行。

延伸阅读：年终巨献:2018中资又囤了哪些好项目?有何特征?众财团为何重金伺机加仓?(文末附详图和福利彩蛋)

(本文为《英国房产与投资周报》原创，图片转自网络。微信等转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

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